董丽、杨继智、李乔万、普雄忠、何有昆、何长春、何琼秀、段学元、赵兴银、杨丽、王朝秀代表：

你们在县十八届人民代表大会第二次会议期间提出《关于加强小区物业监督管理力度》的建议，已交我局研究办理，现答复如下：

一、我县物业管理现状

截至目前，全县注册及备案的物业企业（含外地）共13家，全县物业服务行业从业人员约450人，全县共有住宅小区（含老旧小区、单位小区）81个，实施社会化物业管理的项目共30个，实施物业服务面积142多万平方米，物业服务覆盖率约为37%，全县已成立业主委员会备案的小区46个，占全县小区总数的比例约为56.79%。业主委员会成员总数约为350人，其中中共党员约为180人。

二、落实情况

（一）理顺了管理体制。结合我县物业管理工作的现状，依据《楚雄彝族自治州物业管理办法》，提出了推进我县物业管理工作“统一领导、综合协调、分级负责、属地管理、权责统一、保障到位”的实施原则，明确了各级部门、街道（乡、镇）、社区在物业管理工作中的职能职责，推动了物业管理工作的属地化进程，强调了物业管理专门机构、人员的设立的问题，为全面推动我县物业管理工作打下坚实的基础。

（二）完善了制度建设。依据《云南省物业服务企业信用评价办法实施方案》及评分细则，县住建局起草了《南华县落实〈云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）〉实施方案》及评分细则，建立了县物业服务企业信用信息平台，为规范企业诚信经营、引导行业有序发展提供了有力的保障。同时建立住宅小区物业服务企业“红黑榜”制度，明确职责，建立联席会议制度，定期开展专项督查检查，充分发挥部门监督、指导职能，形成齐抓共管的工作格局；下发了关于贯彻执行《南华县住房物业服务收费政府指导价标准》（南住建发〔2022〕71号）的通知，为规范住房物业服务收费行为，完善物业服务收费的市场价格形成机制，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展。

（三）规范了市场秩序。自《云南省物业管理规定》出台以来，县住建局积极开展宣贯工作，组织从事物业管理工作的相关工作人员及物业服务行业从业人员进行集中学习培训，同时，进一步加大行业动态监管力度，对企业资质、前期物业招投标、物业服务收费、企业信用记分等涉及行业健康有序发展的一系列工作进行了具体的规范，强力推动物业服务企业不断迈上专业化、优质化、规范化、法制化的轨道。

（四）加大了监管力度。建立健全行政监管巡查制度、物业服务质量考评制度、信用信息管理制度，切实加强对物业企业的监督管理，强化物业企业服务标准。要求物业服务企业在小区物管办公地点长期公开张贴物业服务基本信息，服务内容、收费标准及服务承诺，及时更新信息内容，做到业务公开，合法经营。结合“双随机”抽查机制，制定随机抽查事项清单，合理确定抽查比例和频次，对发现的问题责令整改，对违纪违规的行为，依法依规惩处。

（五）显现了管理效果。推进住宅小区乱象整治，通过对小区的安全隐患、私搭乱建、停车位管理、设备维修养护、秩序维护、保洁、绿化、疫情防控常态化等加强小区综合治理，同时以“美好家园”小区建设为抓手，集中建设了一批具备良好综合管理水平、和谐美好生活环境的美丽、平安、有序、和谐小区。

三、存在的问题

（一）前期开发建设项目遗留问题多。一是住宅小区设施、设备不配套（停车位不足、无休闲活动场所等），未配置物管用房和业主委员会用房，造成小区无法开展正常管理；二是开发商售房时夸大宣传，给购房者承诺的事项不能兑现，引发矛盾纠纷。

（二）物业服务企业服务能力不强、服务不规范。一是物业服务企业内部管理制度有待进一步健全，“服务不到位、维修不及时、收费不规范”的问题有待进一步规范；二是从业人员整体素质有待提高，实际服务水平与业主的需求存在一定差距。

（三）业主委员会的协调、配合和履职能力差。一是业主委员会成员工作配合度普遍不高，分工不明确，机构形同虚设，不能有效开展工作；二是部分业主委员会不按《业主大会、业主委员会议事规则》及《管理规约》履行监督管理职责，经常不作为或乱作为造成小区混乱；三是现阶段开发建设的小区业主户数较多，业主大会的召集十分困难，而业主委员会工作透明度差，管理制度执行不力，难以得到广大业主的理解和支持，影响了业委会在广大业主心中的公信度。

（四）业主的物业参与度和消费意识不强。一是部分业主主动参与管理的意识不强，物业消费意识和自律意识差，物业法制观念淡薄，只想得到服务,不想付费的消费观念没有转变；二是部分业主不遵守《管理规约》《业主大会议事规则》《物业服务合同》《装饰装修管理协议》，随意侵占公用场地和设施设备、擅自改变住宅用途、乱搭乱建、违规装饰装修、拖欠服务费用等现象严重。

四、下步措施

（一）理顺管理体制。为进一步推动物业管理工作的属地化，落实工作责任、强化指导监督，依据《楚雄彝族自治州物业管理办法》，通过考核制度的建立和完善，提高县政府对物业管理工作的重视度和积极性，落实属地物业管理工作机构、工作职能和分管领导，进一步完善我县物业管理体制。

（二）规范管理行为。一是建立由县政府统一领导，相关职能部门业务指导，县级部门、街道（乡、镇）属地管理，社区居委会具体负责的物业管理工作机制。二是积极推动街道（乡、镇）加强对小区业委会的指导和监督，严格业主委员会选举程序，建立健全业主委员会工作制度，完善业主委员会监督制约机制，建立物业管理联席会议制度，建立社区党组织、社区居委会、物服企业、业主委员会之间的物业管理工作协调机制。三是建立人民调解、行政调解和司法调解相结合的物业服务纠纷调解机制，解决小区物业管理矛盾。

（三）加强制度建设。一是完成对我县物业服务标准的修订工作，进一步提高企业服务质量，维护双方合法权益；二是进一步修改完善前期物业招投标制度，建立公平、公正、公开的招投标程序，确保各方合法利益；三是建立完善我县物业服务企业退出机制，强化物业诚信体系建设，加强对物业服务企业及从业人员的监督管理，根据物业服务企业信用评价及年度考评结果，淘汰物服水平低、信用评价不达标的物业服务企业，建立诚信践约的物业服务行业诚信机制，提高行业社会诚信度促进物业服务行业健康发展。

（四）强化动态监管力度。一是开展对全县物业服务企业的动态核查，重点对物业服务企业物业合同履约情况、诚信经营情况，包括基础管理服务、客户服务、物业共用部位管理、共用设施设备运行维修养护管理、公共秩序维护、环境卫生、绿化养护等等几方面进行现场检查，对检查结果不合格的企业将责令限期整改，如整改后经复查仍不符合相关标准的，严格按照《云南省物业服务企业信用信息管理办法》规定进行信用扣分，并予以公告。二是在日常动态检查中，将加强对物业服务企业档案收集、建立、保存等情况的检查力度，对在实施物业服务期间因档案收集、建立、保存不规范引起投诉或未及时上报相关违规行为的，依据相关规定追究物业服务企业相应责任，并按照信用信息考评办法扣除企业信用分值。三是进一步加强对信用信息评分结果的合理运用，强化惩戒力度，对信誉度不高、投诉较多的物业服务企业采取约谈企业法人、集中学习法规政策、限制参与招投标等方式处理。

（五）规范房地产开发行为。规划建设应严格按照物业管理相关法律、法规，特别是已经实施的《云南省物业管理规定》，做好小区的设施规划、设备配套和建设落实，做到住宅区规划合理，设施设备配套完备，工程质量可靠，探索物业管理专家参与规划评审的工作方式，规避因前期设计不合理造成的后期管理难题；督促新建项目开发企业严格执行物业承接查验制度，签订承接查验协议、办理资料移交并及时做好备案工作；规范开发企业宣传及销售方式，减少因虚假宣传、口头承诺等造成后期无法兑现业主，引起矛盾纠纷。

欢迎您对县住房和城乡建设局的工作多提宝贵意见建议，衷心感谢您对我县小区物业管理工作的关心和支持！

南华县住房和城乡建设局

2023年8月28日

（联系人及电话：许 彪 0878—7222056）